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吴俊侠与张建尧房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

发表时间:2020/11/30 8:39:18   浏览:

安徽省蚌埠市蚌山区人民法院
民 事 判 决 书
(2020)皖0303民初808号
原告:吴俊侠,女,1978年1月13日出生,汉族,住安徽省蒙城县。
委托诉讼代理人:徐凤民,安徽百舜律师事务所律师。
被告:张建尧,男,1962年3月24日出生,汉族,住安徽省蚌埠市龙子湖区。
原告吴俊侠与被告张建尧房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年3月24日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告吴俊侠及其委托诉讼代理人徐凤民、被告张建尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吴俊侠向本院提出诉讼请求:1.判令解除2017年9月9日签订的《蚌埠万达广场租赁合同》(编号为BBZZF—277);2.被告将房屋恢复原状,并将房屋返还给原告;3.判令被告支付拖欠原告房屋租金87059.28元(租金自2019年1月14日计算至2019年12月8日,直至返还房屋止);4.判令被告支付原告违约金26879.55元(拖欠租金违约金按每逾期一日1‰计算至2019年12月8日,以后违约金至付清租金之日);5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告是蚌埠万达广场室外步行街“珍珠坊B1-010118”商铺所有权人。2018年12月27日,原告与被告及蚌埠万达广场有限公司(以下简称万达公司)签订《三方协议》将上述商铺出租给被告,蚌埠万达广场有限公司将其于2017年9月9日和被告签订的两份《蚌埠万达租赁合同》(编号分别为BBZZF-276/307)约定出租人的一切权利转让给原告。根据该两份合同第四条的规定,被告已拖欠自2018年12月至今的租金,已构成严重违约,虽经原告多次催要,但被告一直没有支付租金,依据该两份合同第二十二条22.5:“乙方延迟交纳本合同项下租金(不包括首期租金)及其他费用的,则每延迟一日,乙方应当向甲方或者物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金,延迟超过30日,甲方有权解除合同”的规定及《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定,原告有权解除上述两份合同,同时被告应承担延迟履行违约金。故原告诉讼来院。
张建尧辩称,我们是合伙的,不是我一个人的,应该同时起诉两个人,我要继续租赁,我房屋装修花费了600多万元,我租赁的时候是整体租赁的,当时我租赁的时候是跟万达地产谈的,租赁的是整体,现在你不租给我了,我的损失由谁统计、计算、赔偿。
本院本院经审理认定事实如下:2017年9月9日,万达公司(甲方、出租人)与被告张建尧(乙方、承租人)签订了编号为BBZZF-277号的《【蚌埠】万达广场租赁合同》,合同主要内容:序言一、甲方同意将位于【蚌埠】万达广场室外步行街【珍珠坊B1-010118】号商铺,出租给乙方使用。乙方同意承租该房屋。二、本合同相关词语应按如下定义解释和执行:……3、装修期:自进场日起至开业前一日的期间。但如果该房屋在前述期间内提前开业经营的,装修期截止至该房屋提前开业经营之日的前一日。4、开业日:指乙方确定的该房屋开业经营之日。但如乙方提前开业经营的,开业日为提前开业经营之日。5、计租日:指开始计算租金之日,即开业日。……7、保证金:作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保,乙方向甲方或物业服务公司交纳的约定金额的款项,包括租赁保证金、装修保证金(即装修押金)、物业服务费保证金及质量保证金。……第一条、计租面积:1.1双方确认,该房屋的实测建筑面积为94.22平方米。1.2双方按照本合同第1.1款约定的实测建筑面积计算和支付租金、保证金及本合同约定的各项费用。第二条、租赁期限:2.1本合同项下租赁期限为60个月,自进场日开始计算。即2017年9月9日起至2022年9月8日止。……第四条、租金标准和租金支付:4.1该房屋的租金按计租面积(即建筑面积)计算及支付,每月每平方米77元,乙方自计租日开始承担该房屋的租金,实际按照:自2017年9月9日至2018年3月8日,每月租金为0元;自2018年3月9日至2018年9月8日,每月租金为7254.94元,合计租金43529.64元;自2018年9月9日至2019年9月8日,每月租金为7254.94元,合计租金87059.28元;自2019年9月9日至2020年9月8日,每月租金7254.94元,合计租金87059.28元;自2020年9月9日至2021年9月8日,每月租金为3972.33元,合计租金47667.96元;自2021年9月9日至2022年9月8日,每月租金为7617.69元,合计租金91412.28元。4.2本合同项下的租金支付方式为:首期租金为计租日起至第12个月最后一日期间的租金,其中计租日所在月租金按照当月计租天数乘以日租金标准的乘积计算。除首期租金外,其他交租期租金均按照每6个完整的自然月为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金。4.3本合同项下首期租金应于本合同签订当日支付,租金期限为2017年9月9日至2018年9月8日,应交租金43529.64元。第五条、品牌、经营项目:5.1乙方在该房屋内经营品牌为思密达(筹),经营项目为酒店。租赁期限内,未经甲方、物业服务公司书面同意,乙方不得擅自改变该房屋的上述用途。……第六条、保证金:本合同签署当日,乙方应当向甲方支付7254.94元,相当于一个月租金标准作为租赁保证金。甲方有权从租赁保证金中相应扣除乙方欠付的租金及违约金、赔偿金,由此造成租赁保证金不足部分,乙方应在收到甲方通知后7日内补足;当甲方扣除乙方欠付租金并不免除乙方应当承担的相应违约责任。第七条、进场及房屋交付标准:7.1双方约定,本合同项下的进场日暂定为2017年9月9日。7.2乙方应当于该进场日之前付清本合同项下全部应付费用,保证在进场日与甲方办理房屋交接手续。……第九条、开业日:乙方应当于该开业日开业经营(乙方未在该开业日开业的,不影响计租日的起算)。但如乙方提前开业经营的,开业日为提前开业经营之日。……第二十一条、关于该房屋转让的特别约定:21.1双方明确,甲方有权在租赁期限内随时对外销售该房屋并将该房屋转让给第三人(买受人),无须事先通知乙方。乙方在此自愿不可撤销地承诺放弃其作为承租人对该房屋所享有的优先购买权,并同意在甲方售出该房屋后继续承租该房屋。第二十二条、违约责任:22.1本合同签署后,如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付租赁保证金及首期租金,则自乙方逾期支付以上任一项费用的第5日起,甲方即有权解除合同。甲方解除合同的,乙方应当向甲方支付相当于相应保证金、管理费和首期租金、物业服务费应付金额的违约金。22.3乙方未能在开业日开业,甲方有权选择继续履行或解除本合同,如甲方选择继续履行本合同,则乙方除应按本合同约定支付租金等费用外,每天还应向甲方支付相当于届时日租金标准100%的逾期开业违约金,直至该房屋正式开业经营之日为止;如甲方选择解除合同的,则乙方承担导致合同终止的违约责任。22.4本合同因乙方违约而提前终止的,则甲方除有权要求乙方承担本合同约定的其他违约责任外,还有权没收租赁保证金。22.5乙方迟延交纳本合同项下租金(不包括首期租金)及其他费用,则每延迟一日,乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金;延迟超过30日,甲方有权解除合同。22.8双方特别约定,乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提。如因乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除合同的情形),则乙方应在本合同终止后7日内按月租金标准补交装修期的全部租金。第二十四条、该房屋的交还和交还期:24.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内,乙方应当按照本合同附件3的各项标准要求将该房屋恢复原状交还甲方。该期限为本合同项下该房屋之交还期。24.2双方确认,因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的,则在本合同第24.1款所述交还期内,乙方仍应当按届时日租金标准向甲方支付占有使用费。24.3无论任何原因,第24.1款所述交还期满后乙方仍未将该房屋恢复原状交还甲方的,则自交还期届满之日的次日起,乙方应当按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向甲方支付占有使用费,并按照合同终止时该房屋当月物业服务费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费及承担相关能源费用,直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。24.4无论任何原因,第24.1款所述交还期届满之日起10个自然日后,仍未将该房屋交还给甲方的,甲方或物业服务公司有权直接将乙方在该房屋内的物品及设备设施转移至他处存放,并将该房屋清理收回使用,此期间发生的乙方物品的存放费用以及因此造成的乙方损失由乙方自行承担,甲方不对此承担任何赔偿或补偿责任。附件3对案涉房屋的装饰、设备标准进行了备注。2017年9月9日,被告张建尧签署了《房屋交接验收确认书》、《放弃优先购买权的承诺函》。
2018年4月22日,原告吴俊侠从万达公司购买了案涉房屋。2018年12月27日,原、被告与万达公司签订了一份《三方协议》,约定由原告享有《【蚌埠】万达广场租赁合同》中出租人的权利和义务,被告仍应当按照合同约定向原告承担合同义务。被告自2019年1月14日开始拖欠租金,双方产生纠纷,原告认为被告违约诉讼来院。
本院认为,原告吴俊侠购买案涉房屋后,原、被告双方形成租赁关系。《【蚌埠】万达广场租赁合同》合法有效,双方应当按照合同的约定履行义务。被告未按合同约定的期限交付租金,构成违约。原告主张解除租赁合同关系的诉讼请求,符合合同的约定和法律规定,本院予以支持。按照合同约定,合同解除后,被告应将租赁物恢复原状并交还原告。被告拖欠原告租金自2019年1月14日至合同关系解除之日的租金及合同解除后至房屋返还期间占有使用费,被告理应支付,均应按合同约定的标准支付。按照合同约定,被告逾期支付租金,存在违约,应支付原告违约金,但违约金约定过高,本院酌定以欠付租金为基数按照年利率24%计算。按照合同约定租金应每六个月交纳一次,应在最后一个月的27日交纳,故应自2019年7月14日计算逾期违约金。
综上所述,对原告诉讼请求中的合理部分,本院予以支持,对其他诉讼请求,本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定,判决如下:
一、解除原告吴俊侠与被告张建尧之间关于【珍珠坊B1-010118】号商铺的租赁合同关系;
二、被告张建尧于本判决生效之日起十日内支付原告吴俊侠房屋租金及合同解除后的占有使用费(自2019年1月14日至合同解除之日的租金及合同解除之日后的房屋占有使用费按租赁合同约定的月租金标准计算至房屋交付之日止,本判决生效之日为合同解除之日);
三、被告张建尧于本判决生效之日起十日内支付原告吴俊侠违约金(以拖欠租金为基数自2019年7月14日起按年利率24%计算至租金及使用费付清止);
四、被告张建尧于本判决生效之日起十日内将位于蚌埠市万达广场室外步行街珍珠坊B1-010118商铺恢复原状交还原告吴俊侠;
五、驳回原告吴俊侠的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5158元,减半收取2579元(原告已预交),由被告张建尧负担,于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。
审判员  聂雪梅
二〇二〇年四月三十日
书记员  朱雅雯