房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

发表时间：2023-4-1 14:30:47   浏览：次

安徽省蚌埠市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）皖03民终3670号

上诉人（原审被告）：李晓，女，1971年7月2日出生，汉族，住蚌埠市淮上区。

上诉人（原审被告、反诉原告）：陈树坤，男，1963年6月1日出生，汉族，住蚌埠市淮上区。

两上诉人共同的委托诉讼代理人：杭茂章，安徽百舜律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽省蚌埠市华夏影视演艺有限责任公司，住所地蚌埠市涂山东路淮河文化广场蚌埠大剧院二楼，统一社会信用代码9134030076080946X0。

法定代表人：王孝建，该公司董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：闻武，安徽国梦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邵桦，该公司经理。

上诉人李晓、陈树坤因与被上诉人安徽省蚌埠市华夏影视演艺有限责任公司（以下简称华夏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2022）皖0302民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年10月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

李晓、陈树坤上诉请求：1.撤销原审判决，依法发回重审或改判。2.一、二审诉讼费用由华夏公司承担。事实与理由：一、双方签订的合同不是房屋租赁合同。双方签订的合同本质上是华夏公司以房屋使用权出资、华夏公司向李晓、陈树坤收取管理费的合作经营合同，合同约定乙方每年上交给甲方管理费23000元，合同签订后乙方一次性支付管理费13000元，该合同不属于房屋租赁合同。二、案涉双方主体不适格。合同甲方是蚌埠市电影放映公司（以下简称电影公司），不是华夏公司，乙方是蚌埠市龙子湖区阳光霓虹灯厂（以下简称霓虹灯厂），虽然陈树坤在合同上签字，但其并非合同当事人。三、华夏公司与李晓、陈树坤系合作经营，双方不存在房屋租赁的权利义务，后因双方合作经营不顺利，华夏公司不履行管理义务，放任场地院内其他入住户破坏李晓、陈树坤工作环境，华夏公司说会尽快处理问题，但在等待处理期间，华夏公司以房租名义催要管理费，李晓、陈树坤考虑可能会继续合作，又向华夏公司支付了53000元，至今没有解决问题，应将53000元退还，并承担因未尽安保义务给李晓、陈树坤造成的损失。

华夏公司答辩称，一、李晓、陈树坤与华夏公司之间是房屋租赁合同关系，不存在合作经营。陈树坤在一审庭审过程中也承认其与华夏公司系房屋租赁合同纠纷，陈树坤在一审时提出了反诉，其反诉请求也能证明双方存在房屋租赁合同纠纷，双方合同约定能够体现租赁合同权利义务关系，不符合合作经营权利义务关系。二、案涉房屋租赁合同原被告主体适格。电影公司与华夏公司签订了《蚌埠市电影发行放映公司国有资产交接书》，交接项目为电影公司全部资产（含债权债务）和职工，其中包括案涉房产，蚌埠市文化局和财政局已对案涉房产的划转给予同意和批复，电影公司实际于2018年8月正式移交给华夏公司，因此，华夏公司享有原告主体资格。霓虹灯厂系个体工商户，经营者李晓，2020年4月30日注销，注销前后一直由李晓、陈树坤实际履行房屋租赁合同，因此二人是适格被告，一审判决李晓、陈树坤承担给付租金符合法律规定。一审时陈树坤提起反诉，通过反诉能够确认陈树坤是房屋租赁合同的相对人。三、华夏公司提供的租赁物不存在任何安全问题，符合合同约定。李晓、陈树坤上诉称案涉租赁房屋不能满足经营条件和安全保障，缺乏事实和合同依据。根据双方合同书约定，李晓、陈树坤的物品是否被盗，与华夏公司无关，华夏公司不应承担任何责任，李晓、陈树坤要求返还租金无事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

华夏公司向一审法院起诉请求：1.确认华夏公司和李晓、陈树坤租赁合同解除；2.判令李晓、陈树坤立即腾退并返还蚌埠市交通三巷电影公司后院二楼5间、片库（房屋3间）及片库院子；3.判令李晓、陈树坤支付拖欠房租55583.67元（从2019年2月计算至2021年10月30日，共计33个月，疫情期间免除4个月，尚欠29个月房租，月租金1916.66元）、水电费4805元，合计60388.67元；4.判令李晓、陈树坤按照《合同书》租金标准支付房屋占有使用费，自2021年10月31日至交还房屋之日止；5.诉讼费由李晓、陈树坤承担。

陈树坤向一审法院反诉请求：1.确认案涉房屋租赁合同于2017年7月30日到期，双方的权利义务已经在合同到期后终止；2.判令华夏公司返还多交的两年四个月租金53000元，并赔偿经营及财物被盗的损失合计30000元（含合同约定的5000元违约金）；3.华夏公司承担本诉和反诉的诉讼费用。

一审法院认定事实：2009年5月31日，电影公司与华夏公司（接管方）、蚌埠市文化局（监交方）签订《蚌埠市电影发行放映公司国有资产交接书》，交接项目为电影公司全部资产（含债权债务）和职工，其中包括坐落在解放一路181号办公楼一栋，建面1370.57平方米。蚌埠市文化局、蚌埠市财政局对上述资产、土地、房产的划转给予同意的批复。

2014年7月7日，电影公司（甲方）与霓虹灯厂（乙方）签订《合同书》，约定甲方将交通三巷电影公司后院二楼5间、片库（房屋3间）及片库院子提供给乙方办公使用，合同期限2014年8月1日至2016年7月31日，乙方每年上交甲方管理费23000元；乙方应认真做好防火、防盗和人身防护工作；甲方提供给乙方的办公场地日常管理、卫生保洁等工作由乙方负责；如甲方或乙方违反合同约定，应向对方赔偿经济损失5000元；乙方拖欠甲方房租费超过30天，甲方有权终止合同并追收乙方所欠管理费。该《合同书》上另手写标注“该合同延期一年，所有条款同样有效，2016年8月1日”。乙方处加盖霓虹灯厂合同专用章，陈树坤作为代表签名。

2019年12月15日电影公司向霓虹灯厂（陈树坤）发出《催款通知》，要求于2019年12月28日前一次性结清拖欠的2019年2月至12月的房租费、水电费，逾期不再垫付水电费并停止水电供应，保留单方面终止合同的权利。2021年6月25日，华夏公司向陈树坤发出《催款通知》，要求尽快还清所欠房屋租金。2021年10月28日，华夏公司向霓虹灯厂（李晓、陈树坤）发出《通知》，要求尽快还清截至2021年9月30日的房屋租金53667元、2019年2月至2021年1月的水电费4805元，并于十日内清空交还房屋。

另查明，因办理不动产过户手续，电影公司实际于2018年8月正式移交给原告华夏公司。霓虹灯厂系个体工商户，经营者李晓，2013年4月24日成立，2020年4月30日注销。被告李晓、陈树坤系夫妻关系。华夏公司与陈树坤均确认2019年1月前的房屋租金已结清。

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，电影公司与霓虹灯厂签订的《合同书》内容合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务。案涉合同于2017年7月31日期满后，李晓、陈树坤继续使用租赁房屋，并交纳租金至2019年1月，华夏公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，且租赁期限为不定期。当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生后，解除权人可以解除合同。案涉合同签订后，华夏公司按照约定履行将租赁物交付李晓、陈树坤的义务，而李晓、陈树坤未按照合同约定期限支付租金，经华夏公司多次催告仍未结清余款，构成双方约定的合同解除事由。2021年10月28日，华夏公司向李晓、陈树坤发出《通知》，催缴房租及水电费，并要求十日内清空交还房屋。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。华夏公司采用《通知》的方式向李晓、陈树坤主张解除合同，载明十日内清空交还房屋，李晓、陈树坤在该期限内未履行，亦未提出异议，案涉合同自2021年11月8日解除。综上，李晓、陈树坤应向华夏公司腾退、返还租赁房屋，并支付租金55583.14元（月租金1916.66元，自2019年2月至2021年10月30日，扣除疫情期间4个月，共计29个月）。因华夏公司未提供已支付水电费4805元的证据，该项诉讼请求不予支持。合同解除后，李晓、陈树坤继续占用租赁物的，应支付占有使用费。

陈树坤反诉请求华夏公司赔偿经营及财物被盗的损失合计30000元（含合同约定的5000元违约金），因陈树坤并未提供证据证明实际发生上述损失及系华夏公司的原因而造成的损失，亦无法证实华夏公司存在违约行为，依法应承担举证不能的不利后果。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条的规定，判决：一、原告（反诉被告）安徽省蚌埠市华夏影视演艺有限责任公司与被告李晓、被告（反诉原告）陈树坤签订的《合同书》于2021年11月8日解除；二、被告李晓、被告（反诉原告）陈树坤于本判决生效之日起三十日内将位于蚌埠市交通三巷电影公司后院二楼5间、片库（房屋3间）及片库院子腾退并返还原告（反诉被告）安徽省蚌埠市华夏影视演艺有限责任公司；三、被告李晓、被告（反诉原告）陈树坤于本判决生效之日起三十日内给付原告（反诉被告）安徽省蚌埠市华夏影视演艺有限责任公司2019年2月至2021年10月30日的租赁费55583.14元，其后的房屋占有使用费自2021年10月31日起至案涉房屋返还之日止，按1916.66元/月计算；四、驳回原告安徽省蚌埠市华夏影视演艺有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告陈树坤的全部诉讼请求。案件受理费1310元，减半收取655元，由安徽省蚌埠市华夏影视演艺有限责任公司负担25元，李晓、陈树坤负担630元；反诉费937.5元，由陈树坤负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。李晓、陈树坤向本院提交了商品房买卖合同一份、商铺委托租赁协议一份、收据一张，证明李晓、陈树坤在合同到期后，把自己的生产经营活动已搬离涉案房屋，搬回自己位于蚌固南段通成国贸广场B-1栋。华夏公司质证意见：李晓、陈树坤提供的证据是复印件，对该组证据的三性均有异议。该组证据只能证明李晓购买房屋的事实，并不能证明李晓、陈树坤搬离华夏公司案涉房屋的事实，且李晓、陈树坤在一审法院审理期间，认可以留置钥匙方式占用华夏公司房屋，因此该组证据达不到李晓、陈树坤证明目的，与本案无关联性。本院认证：该组证据与本案待证事实无关联性,达不到李晓、陈树坤的证明目的，本院不予采信。

一审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：1.本案法律关系的认定；2.本案当事人是否适格；3.华夏公司诉请解除合同、腾退返还房屋、给付租赁费及占有使用费能否支持。根据二审认定的案件事实和相关法律规定，分析评判如下：

关于本案法律关系。《中华人民共和国民法典》第七百零四条规定：“租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”经审查，电影公司与霓虹灯厂签订的《合同书》中对租赁房屋的位置、数量、租赁期限、租金、支付期限和方式、房屋维修等作出了明确约定，且合同内容围绕房屋使用权转移展开，《合同书》第11条约定：“乙方拖欠甲方房租费超过30天，甲方有权终止合同并追收乙方所欠管理费。”故在该合同中，双方约定的管理费，实际为电影公司将案涉房屋交付给霓虹灯厂使用而收取的租金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”李晓、陈树坤主张与华夏公司系合作经营关系，但不能就双方合作经营涉及的业务进行说明，也未提供证据证明双方合作经营项目的开展情况，一审法院根据合同内容认定双方系房屋租赁合同关系，并无不当。

关于诉讼主体问题。经审查，案涉合同一方当事人霓虹灯厂系个体工商户，于2020年4月30日注销，其注销后的债权债务应当由个体工商户的经营者承继。《中华人民共和国民法典》第五十六条规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。霓虹灯厂的经营者是李晓，案涉合同签署人是陈树坤，两人系夫妻关系，应共同承担对外债务，故李晓、陈树坤系本案适格当事人。关于华夏公司的主体资格，依据蚌埠市文化局《关于蚌埠市电影发行放映公司国有资产划转问题的批复》文件、蚌埠市财政局《关于资产划转的批复》文件及蚌埠市电影发行放映公司国有资产交接书、不动产登记簿、情况说明，2009年安徽省蚌埠市电影发行放映公司（电影公司）资产经批准划转给华夏公司，原土地和房产性质不变，职工和全部债权债务均由华夏公司承接，案涉房屋即在划转的资产范围内，案涉合同书签订于2014年7月7日，当时房屋所有权仍登记在电影公司名下，合同虽是电影公司与霓虹灯厂签订，但电影公司的全部资产已移交给华夏公司，且华夏公司于2018年取得房屋所有权，故华夏公司系本案适格当事人。

关于华夏公司诉请能否支持。案涉房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当依约全面履行自己的义务。李晓、陈树坤在案涉合同期满后，继续使用租赁房屋，交纳租金，华夏公司未提出异议，原租赁合同继续有效，双方之间为不定期房屋租赁合同。李晓、陈树坤支付租金至2019年1月，之后未按照合同约定期限支付，经华夏公司催要仍未支付，解除合同的事由发生，华夏公司可以解除合同。华夏公司于2021年10月28日向李晓、陈树坤一方发出通知，要求支付拖欠房租、水电费，并限期十日内清空交还房屋，主张解除合同，故本案合同于2021年11月8日解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。因此，华夏公司诉请解除合同、腾退返还案涉房屋、给付租赁费及房屋占有使用费，于法有据，应予支持。李晓、陈树坤辩称、反诉，认为其未按约支付房租系因案涉房屋院落被案外人使用，华夏公司未能向其提供依合同约定的房屋，华夏公司违约在先。提供的证据为催款通知书、拒付房租说明书及照片5张。经审查，催款通知书系电影公司于2019年12月15日向霓虹灯厂发出的催款通知，未载明李晓、陈树坤主张的上述事实；拒付房租说明书系霓虹灯厂单方出具，华夏公司不予认可，达不到证明目的；华夏公司对5张照片三性均不认可，证据来源本院亦无法确定，达不到证明目的。故李晓、陈树坤对其辩解及反诉主张的事实未完成举证证明责任，应当承担举证不能的法律后果。一审法院判决支持华夏公司的部分诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维持。

综上所述，李晓、陈树坤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3192元，由李晓、陈树坤负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　庞　　玲

审 判 员　邰 永 林

审 判 员　唐 红 旭

二〇二二年十一月九日

法官助理　高宫晶洁

书 记 员　强 珺 婕

附本案适用的相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。